Značaj koji različiti faktori mogu imati na formiranje cijene zemljišta treba imati u vidu ako imamo namjeru da se bavimo kupoprodajom ili iznajmljivanjem zemljišta. Kvalitet zemlje, na nečiju sreću i na nečiju žalost, ima manji uticaj na cijenu od ostalih faktora.
Cijena poljoprivrednog zemljišta znatno varira . Formiranje cijene zavisi od niza faktora koji nisu direktno povezani sa poljoprivredom.
PROČITAJTE: Ilovača tlo – Idealno za poljoprivrednu proizvodnju!
Kvalitet zemljišta je za svakog poljoprivrednika značajna informacija, ali to nije uvek glavni faktor pri formiranju cijene. Naravno, dvije parcele, jedna pored druge, će imati različitu cijenu po jedinici površine na osnovu razlike u kvalitetu, ali čime se mogu objasniti razlike u cijenama zemljišta sličnog kvaliteta?
Lokacija
Možda će neko pomisliti da tako ne bi trebalo da bude, ali činjenica je da lokacija čini najveći faktor za formiranje cijene poljoprivrednog zemljišta.
Lokacija u sebi sadrži nekoliko važnih elemenata. Prije svega važan element svake poljoprivredne proizvodnje je okolna infrastruktura. Šta nam vrijedi parcela najkvalitetnije zemlje ako je okružena šumom i do nje nema puta? Na tržištu poljoprivrednog zemljišta takva parcela ne vrijedi puno.
Razvijenost lokalne privrede i posledično prisustvo većeg broja stanovnika takođe čine značajan udio u faktoru lokacije. Pogledamo li cijene poljoprivrednog zemljišta, vidjećemo da one rastu u razvijenim dijelovima zemlje, u kojima je veća gustina naseljenosti.
S druge strane, cijene su niže u nerazvijenim i dijelovima gdje populacija opada, što zbog negativnog prirodnog priraštaja, što zbog iseljavanja. Drugim riječima zemlju nema ko da kupi.
Veličina poseda i vlasnički odnosi.
Veličina posjeda može biti značajan faktor koji utiče na cijenu po jedinici površine. Nažalost vijekovna praksa da se imanje po smrti roditelja podijeli je ostavilo svoje posledice i po poljoprivredu. Po veličini u bivšoj Jugoslaviji dominira sitan posjed, iako traje proces ukrupnjavanja.
Veći posjed je po pravilu i teže prodati jer je teže naći kupce koji mogu da odvoje velike sume novca odjednom. Isto tako, manji posjedi mogu dostići veću cijenu po hektaru što zbog veće tražnje, što zbog toga što mogu biti strateški važni zbog svoje pozicije za one koji ukrupnjavaju svoje posjede. To sve ima značajan uticaj na cijenu.
Poseban problem predstavljaju neraščišćeni vlasnički odnosi. Tako postoje brojni primjeri da nasljednici nikada nisu raščistili imovinske odnose na ostavinskoj raspravi, a svi ti nasljednici su danas pokojni pa su sledeći u liniji nasleđivanja njihova deca. Kada do toga dođe, dolazi do još većeg usitnjavanja posjeda, a često i to odlaganja ostavinskih rasprava.
Posebnu pravnu zavrzlamu predstavlja zemljište koje neko potražuje na osnovu restitucije. Nažalost, tom procesu se ne vidi skoro kraj.
Izvor: Agromedia